Oferta y demanda en Manhattan

Con los alumnos de Economía Política de la Facultad de Derecho, UBA, repasamos en la primera clase el funcionamiento de los mercados.

New York

En el suplemento inmobiliario de La Nación hay un artículo que nos puede ayudar a explicarlo más. Es sobre el mercado inmobiliario en Nueva York y su título es “Altísima demanda”: http://www.lanacion.com.ar/1676189-altisima-demanda

Comenta una entrevista con un agente inmobiliario de esa ciudad, quien explica que los precios están subiendo porque hay mucha demanda. Éste dice:

“Hay que entender que la demanda es superior a la oferta porque además nos referimos a la isla de Manhattan, rodeada de agua, superlimitada. En verdad es un problema contar con esa búsqueda tan intensa frente a lo que se puede ofrecer tanto a los extranjeros como al mercado local”.

Esa limitación que menciona sugiere lo que llamamos una oferta “inelástica”, es decir, que no reacciona produciendo proporcionalmente más cantidad con un aumento del precio y sugiere que esto se debe a que Manhattan es una isla y, como tal, la tierra para construir tiene un límite físico infranqueable.

Está claro que la construcción es una actividad que muestra esa inelasticidad en el corto plazo: si aumenta la demanda y sube el precio, pareciera que la oferta no responde en forma inmediata. Se toman tal vez dos años en construir un nuevo edificio. Pero esto no es diferente de muchas otras industrias, también se tarda años en tener un buen vino, y tres años en generar un novillo, o cinco años generar un abogado!!

Por otra parte, no todo el stock de viviendas está en el mercado en un momento dado, sólo unas pocas. Entonces, lo que es fijo en el corto plazo es el stock de viviendas, pero no la oferta. Cuando el precio sube bien puede haber gente que ahora se decide a vender y antes no pensaba hacerlo, otros que piensan que mejor venden allí y aprovechan el precio alto para comprar algo más grande en otra zona, gente que decide dejar de alquilar y poner a la venta, etc.

Asimismo, si bien la isla tiene una superficie limitada, no lo tiene tanto su “espacio”, por esa razón cuando hay una escasez de terrenos se construye hacia arriba, y Nueva York es un buen ejemplo de eso. O sea que estos altos precios serían un fuerte incentivo para construir nuevos edificios altos, pero el artículo señala que hay muchas normas que lo impiden, ya que prohíben la demolición de un edificio existente, o determinan que mantengan la fachada.

Vale la pena considerar un poco este último punto: esas normas restringen la oferta y, por lo tanto, contribuyen al aumento de los precios. Está claro que a todos nos gusta luego recorrer una ciudad y ver los edificios de otras épocas, pero no sé si somos conscientes de que hay un precio que se paga. Tal vez uno quiera pagarlo igual. Al mismo tiempo, es esto un ejemplo de cómo una regulación puede resultar expropiatoria: supongamos que he heredado un viejo edificio de mis padres; si se hace allí un edificio de 30 pisos el terreno del edificio vale, digamos, 3 millones de dólares. Ahora se aprueba una norma según la cual el edificio existente, una casa digamos, no se puede demoler porque es antigua.

Entiéndase bien, a mí también me gusta pasear por allí y ver esa casa, pero está claro que el dueño antes podía esperar 3 millones de dólares y ahora, tal vez, 300.000. La pregunta, que bien plantea el profesor Richard Epstein en su libro “Reglas simples para un mundo complejo”( http://www.amazon.es/Simple-Rules-Complex-Richard-Epstein/dp/0674808215 ), es, y esto es un buen punto para que discutan los futuros abogados, si no se trata de una “expropiación por utilidad pública” que debería ser indemnizada.

Es decir, todos los “usuarios” de esa vista, pagamos porque queremos que se mantenga, pero no le hacemos pagar por ello al propietario.

El artículo explica que la alta demanda proviene en muchos casos de ricos de todo el mundo que quieren vivir allí, y menciona otras causas:

“El impulso ascendente es también una respuesta a un sólido crecimiento del empleo en la ciudad de Nueva York en 2013, además también el efecto riqueza en relación con el mercado de valores y especialmente la percepción global que atrae inversores del mundo entero, como un destino seguro para sus inversiones. Comenta Schuff que “Manhattan es y seguirá siendo la capital de mundo, concentrando en sus escasos 59,5 km2 todos los atractivos de una ciudad sin igual. Los excedentes de liquidez de otras regiones siempre serán seducidos por una ciudad irrepetible, y que por lo mismo genera un mercado inmobiliario cuasi blindado”.

Hay un par de cosas aquí que vale la pena destacar. La primera es “destino seguro” para sus inversiones, lo cual muestra la importancia del respeto a ciertas normas (derechos de propiedad, contratos), para que se produzca la inversión. La otra es en verdad, negativa: esa demanda puede ser también el resultado de una “burbuja”, que se menciona aquí como “excedentes de liquidez en otras regiones”, y uno debería agregar también en los Estados Unidos cuando menciona “efecto riqueza en relación con el mercado de valores”, ya que las bolsas sufren también los efectos de políticas monetarias expansivas que crean burbujas. Refiero para esto a un post anterior: http://bazar.ufm.edu/la-proxima-burbuja/

11 pensamientos en “Oferta y demanda en Manhattan

  1. Me pareció muy interesante y un tema que no se me había cruzado por la cabeza,el hecho de que al prohibir la demolición de casas o edificios, prohibiera a su dueño en casos como estos de una ganancia mayor de la que pudiera obtener.
    No obstante, creo que el hombre al vivir en sociedad renuncia a ciertos derechos, o por lo menos debe hacerlo en beneficio suyo y de los demás. Las libertades individuales muchas veces y en muchos aspectos se ven limitadas en beneficio del resto. A su vez en otros aspectos esa persona limitada en sus libertades individuales, adquiere beneficios de los limites de otras libertades individuales del resto de la sociedad.
    En estos casos no solo se esta hablando de arte o bonitas fachadas, si no que interviene el preservar la historia y cultura de las ciudades.
    Encuentro al tema abierto a un gran debate acerca de si el Estado, en representación de la sociedad, deba abonarle, a los dueños de estos inmuebles en cuestión, las diferencias que estos deben soportar individualmente en beneficio de la sociedad.

    • A mi me parece interesante la nota y agregado al comentario debo decir que yo soy de lomas de zamora y algo parecido sucedio en el municipio. El hecho de que el “estado” intervenga es solo al mero efecto de intentar evitar que el mercado se autorregule, aunque suele justificarse con excusas como la integridad cultural. Por otro lado es verdad que si el estado prohibe la demolicion seria lo mismo que decirle al dueño que no puede vender y se estaria violentando el derecho de disponer sobre sus bienes. Si bien en el curso vimos que el mercado suele autorregularse e intenta llegar a un equilibrio lo cierto es que la demanda habitacion es creciente y por consiguiente los precios suelen desnaturalizarse. Yo me pregunto que pasaria si el mercado no puede evitar esto ultimo comentado.

  2. Me parecio muy interesante el articulo. Si bien al leer “Manhattan” en el titulo uno podria tentarse a verlo como algo distante, lo relacione con la numerosas construcciones y proyectos de edificios nuevos en la ciudad de buenos aires en los ultimos tiempos (al margen de que el mercado inmobiliario ha retrocedido por la actual situacion). ¿Y como lo relacione? En que la infraestructura neoyorquina tiene un problema de espacio real por encontrarse la ciudad en una isla. Mientras que en la ciudad de buenos aires, se crea la isla, concentrando las empresas, los trabajos, los bienes, los servicios, las instituciones, las universidades, la redes ferroviarias, etc respetando la infraestructura y pensamiento unitario del pais, manteniendo lo federal solo en los papeles. Ya se ha propuesto desconcentrar y descentralizar esto, al cual adhiero, pero que se ha tomado en su momento como mala palabra.
    Independientemente de que el Estado nacional, provincial, municipal, etc tiene el deber y a responsabilidad de brindar y garantizar servicios como la luz, el agua, el transporte,etc, tambien es cierto que la centralizacion no ayuda y ha provocado tanto malestar y victimas por la falta de estos servicios,, sin nombrar lo que todos los dias padecemos quienes debemos transportarnos por la capital.
    Creo que la solucion de fondo es que el Estado nacional en conjunto con los provinciales, promuevan ventajas a quienes tienen el poder de elegir donde montar su industria, sus proyectos inmobiliarios, el desarrollo de sus actividades, y lo vean como provechoso para su interes personal, y al mismo tiempo lo sera para la sociedad toda, que podria aprovechar mas los beneficios del federalismo.

  3. Vemos una vez mas como el derecho y la economía se relacionan, en este aspecto, como el derecho puede ser herramienta del Estado para colocar reglas de mercado y así afectar el movimiento de la oferta y la demanda. Es interesante pensar que el Estado puede llegar a realizar una “expropiación” en nombre del Bien Común, y tener que soportarlo por ese contrato social que estamos obligados a aceptar, pero ¿cual es el limite para esa aceptación por parte del individuo?, es una linea muy delgada y una zona gris respecto de lo que podría ser, el Bien Común & El Abuso.

  4. Me pareció un artículo muy interesante, analizando la oferta inelástica existente en Manhattan y como el Estado interviene introduciendo diferentes normativas que hacen que el mercado de la oferta y la demanda no fluyan por si mismos.
    Coincido con el punto de que la construcción no es el único mercado a corto plazo, sino que cotidianamente estamos rodeados de muchos de ellos, no creo que esa sea la única respuesta a la escasez de oferta inmobiliaria, sino quizás una premisa mas.
    Con respecto a la limitación normativa existente, que restringe la oferta inmobiliaria, llevando al aumento de sus precios, creo por mi parte que tiene un trasfondo cultural y turístico. Como bien se sabe Manhattan es una zona que vive y trabaja mucho del turismo en toda época del año. El Estado en este caso tomaría estas medidas para cuidar de este mercado que beneficia a toda la sociedad. Si se permitiera la libre construcción quizás llevaría a un deterioro y perdida del encanto que la isla tiene y pudiendo dejar de ser una de las elecciones turísticas mas visitadas mundialmente. Ahora bien si el turismo decayere disminuirían las inversiones extranjeras relacionadas al turismo, habiendo así también una disminución de empleo también, produciéndose un perjuicio social y laboral.

  5. Voy hacer un comentario acerca del dueño de la casa antigua. Como lo indica la palabra, el dueño tiene dominio de la propiedad, puede disponer y hacer de ella lo que crea conveniente, venderla, alquilarla, darla en uso, etc. y como propietario no se le podria poner restriccion alguna. ahora bien, si la casa se transforma por su antiguedad en un bien de valor cultural para la sociedad, se deberia llegar a un acuerdo para con el propietario demostrando que de esa manera obtendria una ganancia mayor a largo plazo que si construiria alguna otra cosa. en este caso, creo yo que el Estado deberia otorgarle alguna solucion o presentarle alguna propuesta, como por ejemplo la transformacion de la casa en un museo. en este caso no estoy a favor de la expropiacion porque no creo muy razonable mantener la casa antigua como una utilidad publica que debiese aprobarse por ley

  6. Centralizandome en el concepto de “expropiación por utilidad publica”; no me parece correcto que una norma prohíba la libertad individual de una persona de poder hacer lo que quiera con su propio bien sin una razón importante como simplemente una cuestión de fachada (no es lo mismo la construcción de una autopista que va a beneficiar a gran parte de la sociedad o un hospital publico que solamente mantener la fachada).Salvo que entren también en juego factores culturales o que tienen que ver con la historia donde el Estado y la sociedad son los interesados en que este se mantenga no me parece mal que haya algún tipo de indemnización para el dueño al impedirlo demoler o edificar mas. Al igual que esto considero que todo tiene sus limites ya que no me parece correcto que se tenga que “arruinar” el ambiente de toda una zona por la voluntad de uno solo ( por ejemplo en ciertos lugares se permite edificar hasta “x” cantidad de pisos).
    Por esto creo que es una linea muy fina entre si se puede considerar una expropiación o no; tema que seguramente de lugar a discusión si nuestra Ciudad de Buenos Aires sigue creciendo como viene haciéndolo.

  7. Al leer el artículo hubo una frase que me hizo reflexionar : “Está claro que a todos nos gusta luego recorrer una ciudad y ver los edificios de otras épocas, pero no sé si somos conscientes de que hay un precio que se paga” , claramente el hecho de vivir en sociedad y por ende, estar inmersos en un Estado que persigue el bien común, muchas veces puede generar este tipo de situaciones que a simple vista parecerían un tanto injustas. El hecho de que a una persona no la dejen modificar o incluso demoler un inmueble de su propiedad por considerarse patrimonio cultural puede resultar superfluo y favorecer a esta idea de que al entrometer ciertas normas estatales dentro del plano económico se generan consecuencias disvaliosas (en este caso puntual, el aumento de precios).
    Me parece interesante entonces pensar otro ejemplo. Analicemos los túneles/paso a nivel que se hicieron en los últimos años en la ciudad de Buenos Aires. Es indiscutible que generan una multiplicidad de beneficios para todos nosotros: descomprimen el tráfico, ayudan a evitar accidentes sobre las vías del tren, conectan puntos estratégicos en la ciudad, etc. Pero qué ocurre con las personas que pasaron de tener una casa sobre una calle tranquila y segura a una calle hiper transitada, donde el ruido es constante y el precio de su inmueble baja dramáticamente? Podríamos hablar de una “expropiación por utilidad pública” en este caso? Cuál es el límite de aquello que uno resigna en pos del bien común para que sea válida esta indemnización? Corresponde al Estado realizarla?

  8. Interesante articulo y salvando las diferencias la relación que existe con la Ciudad de Buenos Aires. Como bien mencionamos en una de las primeras clases, que nuestras necesidades son ilimitadas pero los recursos son finitos, es lo que ocurre con Manhattan. Existe una enorme demanda, para un espacio limitado con normativas que hacen que este espacio se reduzca aun mas. Pero también es cierto que el que aumenten los precios de los inmuebles hace que mas gente este dispuesta a vender su propiedad, lo que provoca que la oferta aumente y así disminuya el precio.La conservación de las fachadas o edificios, si bien hacen que sea mas engorrosa la construcción, también es lo que hace a Manhattan lo que es y que sea tan atractivo. Como bien lo indica el articulo hay otros factores que hacen que la demanda de propiedades sea de esta manera, por ejemplo el crecimiento del empleo, entre otros. Considero que no seria errónea una indemnización al propietario ante la restricción para la construcción ya que este esta perdiendo un gran porcentaje ante la imposición de conservación de este “bien publico”.

  9. Me parece perfecta la intervención del Estado en la economía de un país siempre y cuando el fin último de éste sea un beneficio fundamental para el desarrollo de la vida social, pero analizando el artículo presente no me parece correcto vulnerar el derecho de propiedad privada individual por la expropiación con motivo de “preservar la cultura lugareña” cuando ello signifique padecer los costos del gran aumento de los precios de lo bienes mobiliarios, que hoy en día atraviesa el estado de Manhattan … creo que toda acción debe tener un límite, ningún derecho es absoluto y más cuando está en cabeza del Estado su ejercicio. Además hasta la calificación “expropiación por utilidad pública” quedaría aplicada de manera errónea, ya que el expropiado (sujeto pasivo titular propietario de un inmueble en Manhattan) no recibe indemnización alguna equivalente al valor económico del objeto expropiado.. al contrario, el alto costo, que es el notable aumento de precios por no poder afrontar la oferta el aumento de la demanda, en definitiva la padecen la sociedad toda.

  10. Realmente me pareció una muy buena reflexion el hecho de que se configuré una expropiación por causa de últimas pública en desmedro de un propietario que tal vez por herencia adquirió cierto inmueble y contaba con la posibilidad de mejorar su economía. Tal vez resulte un tanto fuerte por ahí verlo desde el punto de una expropiación porque de hecho la situación encaja perfectamente en ese instituto, pero también me parece que como sostiene mi compañero Rodríguez Villar en su comentario más arriba, el hombre debe renunciar a una parte de su libertad para convivir en una sociedad que cada vez se vuelve más conflictiva en ciertos aspectos. Más allá de eso esta situación no deja de ser una limitación que el mismo Estado impone a una persona toda vez que se entabla este juego tan famoso entre la oferta y la demanda, con esto quiero decir que el mismo Estado es quien una vez más se ve imbuiscuido en el mercado regulandolo.

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