Los precios de mercado en la Villa 31 y su asignación en propiedad

Interestante artículo en La Nación sobre la Villa 31. http://www.lanacion.com.ar/1701449-villa-31-se-venden-pisos-con-balcon-a-la-calle-a-us-1200-el-m2

Como escribiera en ese mismo diario hace unos años sobre el tema, reproduzco el artículo: http://www.lanacion.com.ar/1156361-se-puede-privatizar-la-villa-31 Villa 31

¿Se puede privatizar la villa 31?

Opinión

Martín Krause

Si no la más grande, la 31 es la villa más visible de la ciudad de Buenos Aires. Enclavada a pocas cuadras del Obelisco, pone en evidencia la existencia paralela de la mayor riqueza y la mayor pobreza, común a todo país tercermundista. Resalta también la incapacidad total del Estado para evitar el problema y, una vez generado, para resolverlo.

Ya antes de que existieran las “villas” había pobres en Buenos Aires. De hecho, la mayoría de los inmigrantes lo eran. Ante la escasez de viviendas, paraban en los llamados conventillos, pero existían caminos para acceder a la propiedad de una vivienda, principalmente mediante la compra de terrenos loteados, en cuotas a largo plazo.El negocio prosperaba entonces: un empresario compraba un terreno en los suburbios, lo dividía en lotes y lo vendía en cuotas. El nuevo propietario comenzaba su casa de a poco, pero con la propiedad asegurada invertía capital en ella y la iba mejorando.

El Estado liquidó este sistema de dos formas: por un lado, la inflación destruyó el financiamiento a largo plazo; por otro, las regulaciones lo tornaron inviable. Se demandaba que un barrio loteado tuviera servicios antes de ser vendido (agua y luz), pero éstos los brindaban empresas estatales que demoraban años en proveerlos.

Sin posibilidad de acceder a la vivienda, sin crédito hipotecario, no quedaba otra que los asentamientos informales. Aquí viene la segunda falla del Estado. Como es un mal propietario, no supo proteger su propiedad: no es de extrañar que los barrios informales surgieran en propiedades públicas.

La tercera falla del Estado es su incapacidad para resolver el problema. En el caso de la villa 31, hubo de todo: desde el desalojo violento bajo un gobierno militar, pasando por la oferta de viviendas para el traslado de quienes allí viven, hasta todo tipo de “consensos” que nunca dieron resultado.

Hoy, la villa crece más que nunca, sobre todo para arriba, generando construcciones precarias de varios pisos. Ahora la traba principal es la discrepancia entre el gobierno nacional, dueño de las tierras, y el gobierno de la ciudad, que quiere hacer algo, pero no puede.

Siendo que el Estado, incluyendo a todos los gobiernos involucrados, es incapaz de resolver el problema, habría que considerar una solución tan demonizada que la convierte en el colmo de lo políticamente incorrecto. Pero, como decía Borges, es de caballeros jugarse por las causas perdidas: la villa debería ser privatizada.

En este caso en particular, esa odiada variante significaría establecer claros derechos de propiedad privada sobre la tierra en que la villa se asienta. Este derecho, más temprano que tarde, terminaría resolviendo el problema de una forma “evolutiva”, a partir de los fuertes incentivos que la propiedad genera. La propiedad privada, así nos lo dicen las enseñanzas básicas de la economía, concentra en el propietario los beneficios y los costos de sus decisiones. Por eso es tan eficiente.

Es decir: el dueño va a recibir todos los beneficios por las decisiones correctas que tome respecto de su propiedad. También afrontará los costos de sus malas decisiones o su desidia. Veamos un ejemplo: si el dueño cuida su casa, la limpia y mantiene, la pinta y arregla, ésta mantiene e incluso incrementa su valor, se capitaliza el esfuerzo realizado y esto es un gran incentivo para hacerlo. Si, por otro lado, la descuida, su valor cae: una multa inmediata. Premios y castigos generan el aumento de la riqueza inmobiliaria.

En la actualidad, los habitantes de la villa 31 están en una situación precaria. Tienen la posesión -bastante asegurada, por cierto, ya que están seguros de que no serán desalojados por el Estado, y por eso se animan a construir más pisos-, pero como es una mera tenencia y no se puede disponer del bien más que informalmente, entonces se invierte poco, también precariamente. Además, como señaló Hernando de Soto en El misterio del capital (México, Editorial Diana, 2001), los ahorros allí invertidos no llegan a ser “capital”. Son el patrimonio más importante que tienen esas familias, pero se encuentra “hundido” sin poder servir, por ejemplo, como garantía para un préstamo que se pueda invertir, luego, en una actividad productiva.

Existen dos formas posibles de asignar derechos de propiedad en la Villa 31. La primera de ellas consiste en otorgar una escritura de dominio a cada familia (con todas las complicaciones, por supuesto, que significa definir familia, o pareja, en estos casos). Suponiendo que esto se terminara haciendo, los nuevos propietarios tendrían ahora incentivos para mejorar sus viviendas, teniendo en cuenta incluso el valor alto del bien que pasarían a poseer, debido a su ubicación. Con el tiempo, el barrio iría evolucionando, en forma parecida, tal vez, a como lo hicieron en su momento el Bajo porteño, San Telmo y Palermo.

La segunda es que el Estado venda los terrenos a un emprendedor y que éste se encargue de resolver lo que aquél no ha podido. Sería una venta condicionada a la solución del problema habitacional de los que allí viven. Es decir: el emprendedor, seguramente, hará buen negocio, pero como parte de él tendrá que construir departamentos. Con el resto, podrá hacer un hotel, un shopping, etc.

Algo así está ocurriendo no en otro lugar que en Dharavi, la villa más grande de Bombay, en la India, donde se filmó la película ganadora del Oscar ¿Quién quiere ser millonario?

Un empresario inmobiliario, Mukesh Metha, ha convencido al gobierno local de que ponga en sus manos todo el barrio. Cada familia recibirá un departamento de 21 metros cuadrados, supuestamente una superficie similar a la que ahora ocupa, pero de mejor calidad, y el emprendedor tendrá permiso para construir otros 21 metros, para el mercado. Habrá que ver cómo funciona.

Si se aplica una u otra solución, eso dependerá de circunstancias políticas, aunque es probable que los propios habitantes prefieran la primera a la segunda. A los políticos no les gustará ninguna de las dos: ellos quisieran tener el control -paternalista y clientelista, por cierto- de todo un proceso sin fin, sin resultados que no sean el intercambio de votos por heladeras u otros productos.

Los principales impulsores de la privatización deberían ser los mismos habitantes de la villa. Ellos pasarían a ser propietarios de una u otra forma, y deberían entender que no se trata de ningún “derecho a la vivienda” que está siendo cumplido, sino de una honrosa concesión del resto de los habitantes, que han debido pagar sus propias viviendas peso sobre peso.

Algo más sobre la “privatización” del medio ambiente o asignación de derechos de propiedad

No quiero ensañarme con ningún comentario en particular, al revés, a veces los que más cuestionan permiten desarrollar mejor los argumentos. En lugar de responder al comentario específico, lo pongo de nuevo para que lo podamos leer todos:

air-pollution

“No estoy de acuerdo con el articulo y me parece una doctrina muy peligrosa, siguiendo este criterio y las criticas que tiene la educaciòn publica llegariamos a la conclusion de que se privatize la educaciòn y se arancele dejandose al margen a quienes no puedan pagarla, quitandole a los pobres la unica herramienta a la que pueden acceder para lograr una mejor calidad de vida y un progreso social. Por otro lado nadie asegura que estando en manos privadas los recursos serian mejor cuidados y màs eficientes, pues puede haber algun vecino muy despreocupado por su propia casa y no la limpie ni se preocupe por sacar su basura entonces llegue a contaminar su espacio irradiando olores y pestes a las casas vecinas, es lo que ocurre generalmente con las personas de muy baja educaciòn y falta de higiene, en estos casos nadie podria decirle nada porque es su propiedad y tendria un derecho absoluto sobre a ella a destruirla, a contaminarla, etc. Pero es justamente porque el derecho de propiedad no es absoluto sino relativo y esta limitado por una funcion social que el derecho llama a velar por ella por la cual se podria poner coto a la despreocupaciòn del vecino por su casa en haras de las buenas relaciones de vecindad. Tampoco se toma en cuenta de que hay mucha gente que no tiene propiedad y se veria inclinada a destruir lo ajeno y contaminar los recursos sin importarle nada, y si pensamos que lo que tiene un propietario privado funciona màs eficientemente pues privatizemos el aire y paguemos por un aire màs puro entonces.”

Hay muchos temas acá, los consideraré uno por uno:

  1. Educación para los pobres. Sobre este tema y la provisión privada de educación para pobres en el mundo ya comenté aquí: http://bazar.ufm.edu/educacion-para-los-pobres-publica-o-privada/
  2. Provisión estatal de educación. Pero aún si pensamos que el estado tiene un papel que cumplir en la educación, eso no quiere decir que sea el “proveedor”, ya que como administrador tiende a ser ineficiente. El sistema actual de educación pública subsidia la “oferta”, es decir, pone a disposición gratuitamente la oferta de escuelas públicas. Pero también se puede subsidiar a la “demanda”. Ya veremos esto en clase, se pueden dar “vouchers” o “vales” a los pobres para que con eso paguen una educación privada. En este caso, el estado se queda con el financiamiento, pero no con la provisión, que deja en manos del sector privado más eficiente.
  3. En cuanto al vecino que no cuida su propia casa. El derecho de propiedad le permite no hacerlo, pero no le permite emitir externalidades negativas hacia terceros. Es decir, podrá acumular basura en su casa, pero no puede arrojar malos olores o pestes a los demás. La definición del derecho de propiedad no incluye la capacidad de dañar o molestar a otros. Esta responsabilidad, además, “educará” a aquellos que no estén educados, ya que comprenderán rápidamente, o sus vecinos lo harán comprender, que no puede hacer eso.
  4. Estoy de acuerdo que hay que pone “coto a la despreocupación del vecino por su casa en aras de las buenas relaciones de vecindad”. Nuestra discrepancia es si es lo van a hacer los mismos vecinos protegiendo su derecho de propiedad o el estado, que yo considero más ineficiente.
  5. Si hay gente que no tiene propiedad, ¿por qué estaría más inclinada a destruir lo ajeno? Tendría el mismo trato por la ley que aquél que sí tiene propiedad. Ninguno puede dañar la propiedad de terceros.
  6. Y respecto al aire, tenemos dos alternativas distintas. Cuando hay una contaminación puntual, digamos una fábrica tira humo sobre mi casa, puedo reclamar una violación a mi derecho de propiedad. En este sentido no hay mucha diferencia con el caso en que mi vecino me tira basura. O puede ser que ese humo vaya a la atmósfera, se mezcle con otros y sea ahora más difícil asignar la responsabilidad a quien está contaminando. Veremos esto en clase también, hay distintas posibilidades: algunos proponen regular las emisiones, otros que se asignen derechos que puedan luego ser intercambiados.