Derechos de propiedad en las villas: una propuesta que presentamos hace tiempo, también con Alberto Benegas Lynch (h), y por suerte maduró

El gobierno ha anunciado un proyecto para asignar derechos de propiedad en todas las villas del país:

https://www.lanacion.com.ar/2124513-expropiaran-tierras-de-villas-y-haran-propietarios-a-sus-habitantes

Espero que se lleve a cabo, y me da mucha alegría recordar que esa misma propuesta la presenté en 2009:

https://www.lanacion.com.ar/1156361-se-puede-privatizar-la-villa-31

Y nuevamente con Alberto Benegas Lynch (h) en 2016:

https://www.lanacion.com.ar/1965274-en-nombre-de-los-pobres-se-los-explota-de-la-peor-manera

 

Artículo con Alberto Benegas Lynch (h): En nombre de los pobres se los explota de la peor manera

Con Alberto Benegas Lynch (h) volvemos a escribir juntos. Esta vez un artículo en La Nación titulado “En nombre de los pobres se los explota de la peor manera”: http://www.lanacion.com.ar/1965274-en-nombre-de-los-pobres-se-los-explota-de-la-peor-manera

“Muchos son los problemas que debe enfrentar el actual gobierno. En el nivel macro resulta medular disminuir el astronómico gasto público, lo cual significa terminar con funciones incompatibles con el sistema republicano. Para no remontarnos más allá de principios de los setenta, Perón recurrió a la inflación para financiar el gasto; los militares echaron mano al endeudamiento público; Alfonsín, a la inflación; Menem, al endeudamiento; los Kirchner, a la inflación, y ahora resulta que otra vez se pretende el endeudamiento para no enfrentar el problema de fondo de un Leviatán alarmante y sobredimensionado.

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Consideramos que éste es el eje central de lo macro. Respecto de lo micro, son muchos los temas que deben encararse a la brevedad al efecto de no repetir recetas fallidas que indefectiblemente conducirán a idénticos fracasos del pasado. Como no puede tratarse todo al mismo tiempo, en esta nota nos concentramos en el problema de las villas y concretamente en la ciudad de Buenos Aires.

La solución que proponemos para los habitantes de las villas de emergencia, que también lo será para la ciudad, consiste en asignarles derechos de propiedad de la tierra sobre la que han fabricado viviendas precarias y, en su caso, la propiedad horizontal.

Por otra parte, el estudio de la propiedad para los ocupantes informales ha sido trabajado por muchos autores, en particular por Hernando de Soto y Enrique Ghersi en El otro sendero. Esta asignación de derechos de propiedad genera incentivos para mejorar las viviendas e incluso el barrio. Debemos recordar que lo que hoy llamamos “civilización” surgió a partir de la efectiva posesión de la tierra y la posterior formalización de ese derecho.

Sin propiedad formal, el mercado inmobiliario es insignificante y restringido, no hay crédito ni instrumentos legales para evitar o resolver una ocupación o el incumplimiento de un contrato de alquiler. O más bien, si los hay, resultan en condiciones muy onerosas.

En cambio, en el contexto de la institución de la propiedad, esto atraería la atención inmediata de operadores inmobiliarios para adquirir esas propiedades y revenderlas en el mercado o para construir inmuebles de mucho mayor valor y, asimismo, permitir que los vendedores se muden a viviendas infinitamente mejores.

Los funcionarios públicos no suelen pensar de esta forma y ponen en evidencia un capricho “planificador”. Les gustaría que esos barrios tuvieran otra disposición. Un urbanizador privado tendría en mente la valorización de la tierra y podría comprar propiedades allí, invirtiendo su dinero -no por la fuerza el de los contribuyentes- y podría desarrollar proyectos de diversa naturaleza que, como ahora se dice, “pongan en valor” la zona.

Sin ninguna duda, si las legislaciones son zigzagueantes y, consecuentemente, la seguridad jurídica no existiera, el proceso señalado no tendría lugar, ya que ningún inversor arriesgará sus recursos para que en medio de la operación irrumpan legisladores que con un entusiasmo digno de mejor causa modifiquen las reglas. Hay que estar en guardia con los que, al contrario de Friedrich Hayek, Bruno Leoni y tantos otros pensadores liberales, consideran que el Poder Legislativo es para cubrir todos los recovecos de la vida de las personas, con disposiciones y reglamentaciones de toda índole, con lo que asfixian la libertad. Es como escribía Marco Aurelio Risolía: “Igual que en el campo de la economía, en el terreno jurídico la inflación de la ley reduce su valor”.

Tenemos que recordar que no siempre hubo villas de emergencias en este país. Los inmigrantes pobres se alojaban en los conocidos “conventillos” de la ciudad, para luego acceder a la vivienda a través de la compra de terrenos en los suburbios en cuotas extendidas en el tiempo. La degradación de la moneda y las regulaciones destruyeron esa forma de financiamiento de la vivienda. Las leyes de control de alquileres y desalojos de hecho privó a multitud de familias de sus ahorros invertidos en pequeños departamentos para alquilar y terrenitos en los cuales tenían depositadas sus esperanzas para su futuro. Sin moneda, no hay crédito a largo plazo. En su lugar, los programas de viviendas propuestos por los aparatos estatales no sólo son insuficientes, sino que suelen desembocar en todo tipo de escándalos de corrupción, como nos dan a conocer las noticias casi diariamente.

Se podría pensar que el procedimiento sugerido constituye un premio y un incentivo para tomar predios públicos a la espera de ser recompensados por ofertas atractivas y proceder a los arbitrajes correspondientes. Sin embargo, la situación no es muy diferente de la actual en el sentido de que los usurpadores podrían contar con vivienda si proceden, como lo han hecho, por ejemplo, los habitantes actuales de la villa 31.

El tema es estar atentos para no permitir nuevos asentamientos que sean arrebatos de espacios públicos. Pero los funcionarios públicos no suelen estar atentos, por deficiencias administrativas y porque sus faenas exceden la de eficaz gestor inmobiliario. Naturalmente el riesgo de conflictos varios se reduciría si el sector público dejara de poseer ciertos espacios que no cumplen con ningún fin de utilidad. Al menos en esta instancia del proceso de evolución cultural, no tiene razón de ser la propiedad inmobiliaria estatal que no sea la vía pública, plazas, parques o edificios para sus oficinas.

Estimamos que las medidas que al momento se adoptan son políticas que no pasan de retoques circunstanciales, prevalece el problema de fondo preparado para que demagogos de diverso color utilicen a los pobres en provecho propio.

El tema no consiste en la buena o mala voluntad de los funcionarios de turno, el tema radica en las instituciones que establecen incentivos en una u otra dirección.

En un plano más amplio consignamos que al efecto de lograr salarios e ingresos más elevados, muy especialmente para los más necesitados, deben establecerse las condiciones indispensables para facilitar el ahorro y la consecuente inversión. Esto no sólo requiere marcos institucionales civilizados, sino que demanda modificaciones fiscales que se traduzcan en la actualización de las valiosos propuestas alberdianas en cuanto a la eliminación de impuestos directos y progresivos que atentan contra la inversión, y reducir las alícuotas de los indirectos y proporcionales en el contexto del federalismo tributario hoy inexistente, para así retomar la mejor tradición argentina.

Esto sólo puede lograrse si se encaran reformas estructurales compatibles con una sociedad abierta, medidas que deben ponerse en marcha y darles principio de ejecución antes de que sea tarde. Sólo interesan los resultados y el balance de la gestión, las explicaciones son irrelevantes. Desde hace décadas, en nombre de los pobres se los explota de la peor manera.”

Coautores de los libros En defensa de los más necesitados (Atlántida) y Proyectos para una sociedad abierta (Abeledo-Perrot)

Hay que respetar la “geometría” de los asentamientos urbanos. Planificarlos es paternalista.

Franco Martín López me hace el honor de citar en su trabajo final para la materia Planeamiento Territorial y Urbano II, junto con Berenice Blanco, mi artículo en La Nación sobre la privatización de la Villa 31: http://www.lanacion.com.ar/1156361-se-puede-privatizar-la-villa-31

Ellos son futuros arquitectos, y ven el tema desde una perspectiva que no puedo ofrecer, pero se diferencian de una visión común en todas las propuestas de solución de las villas: todos tienen en mente lo que creen es la mejor planificación del tejido urbano, no como se ha desarrollado hasta aquí. Esto concluyen los autores en relación al “Barrio de la Sexta”, en la ciudad de Rosario:

Villa 31

“Las aproximaciones convencionales del planeamiento hacia las villas y la remoción de villas son generalmente paternalistas. Para superar al problema de las villas, debemos entender a sus habitantes como personas capaces de entender y actuar en base a su propio interés, alejándonos de los intentos actuales de regentear a las personas. (Jacobs 1961, 270) En este sentido, el ordenamiento físico del espacio urbano y del asentamiento juega un rol fundamental que debe dejarse en manos de los propios vecinos.

Las desventajas de los asentamientos irregulares no son inherentes al propio sistema urbano. Su geometría orgánica es perfectamente sana, sin embargo, es precisamente ese aspecto el que es rechazado con vehemencia. Simplemente no encaja en la imagen estereotipada (y científicamente anticuada) de lo que es un tejido urbano progresista y a lo que debería parecerse – aseado, liso, rectangular, modular y estéril. La geometría orgánica de una favela está vinculada con el acto ilegal de ocupación y con una anarquía generalizada. La geometría en sí representa “un enemigo para el progreso” para una administración. No podemos construir tejido urbano vivo hasta que lleguemos más allá de lo que depara el prejuicio. La favela tiene un mecanismo de auto-sanación ausente en la mayoría de los planes sociales de vivienda realizados de manera verticalista. Irónicamente, la geometría orgánica de la favela está típicamente en contradicción con los imperativos de un Estado moderno dado su interés en dar respuesta a los problemas sociales de una manera que se controle adecuadamente. Parte de ese interés en el control tiene que ver con un interés literal en el tipo de orden administrativo racional que está ligado al control social. Sin embargo, gran parte de ella puede reflejar bien la necesidad del Estado para legitimar sus intervenciones al demostrar su racionalidad, o su necesidad de mantener los rituales burocráticos de la rendición de cuentas en el reparto de los recursos públicos, así como también podría ser una preocupación reformista sincera para elevar el nivel de vida de los pobres de una manera que sea a la vez eficiente y justa, motivada por principios democráticos. (Salingaros, y otros 2006)

Como explica Salingaros, ¨Una geometría ordenada da la impresión de control de inversiones en la entidad que construye. Si esto es intencional (para mostrar la autoridad del Estado) o subconsciente (copiando imágenes de libros de arquitectura), los gobiernos y las organizaciones no gubernamentales prefieren ver una expresión de su propia “racionalidad” a través de tales construcciones. (…) Los asentamientos ilegales morfológicamente complejos están generalmente fuera del control del gobierno. Una forma de afirmar el control es mover a sus residentes a las viviendas construidas por el gobierno.¨ (Salingaros, y otros 2006)

Para construir un proyecto de vivienda de manera más eficiente, la entidad que dirige quiere tener el máximo control sobre el proceso de la geometría y la construcción. Este requisito práctico significa que la participación del usuario es excluida. El problema consiste en que un casco urbano está compuesto por redes sociales complejas, y requiere de la morfología urbana adecuada de una red. Nunca es mono-funcional, y no es homogénea. No puede construirse de manera verticalista por el gobierno central. (Salingaros, y otros 2006)”.

Los trabajos completos están disponibles aquí: https://drive.google.com/file/d/0B_XO_2NbxLsRM0tmcmZmNkNWb00/view?usp=sharing

https://drive.google.com/file/d/0B_XO_2NbxLsRanZfWGxSd0xzWE0/view?usp=sharing