Con los alumnos de Economía Política de la Facultad de Derecho, UBA, repasamos en la primera clase el funcionamiento de los mercados.

En el suplemento inmobiliario de La Nación hay un artículo que nos puede ayudar a explicarlo más. Es sobre el mercado inmobiliario en Nueva York y su título es “Altísima demanda”: http://www.lanacion.com.ar/1676189-altisima-demanda

Comenta una entrevista con un agente inmobiliario de esa ciudad, quien explica que los precios están subiendo porque hay mucha demanda. Éste dice:

«Hay que entender que la demanda es superior a la oferta porque además nos referimos a la isla de Manhattan, rodeada de agua, superlimitada. En verdad es un problema contar con esa búsqueda tan intensa frente a lo que se puede ofrecer tanto a los extranjeros como al mercado local».

Esa limitación que menciona sugiere lo que llamamos una oferta “inelástica”, es decir, que no reacciona produciendo proporcionalmente más cantidad con un aumento del precio y sugiere que esto se debe a que Manhattan es una isla y, como tal, la tierra para construir tiene un límite físico infranqueable.

Está claro que la construcción es una actividad que muestra esa inelasticidad en el corto plazo: si aumenta la demanda y sube el precio, pareciera que la oferta no responde en forma inmediata. Se toman tal vez dos años en construir un nuevo edificio. Pero esto no es diferente de muchas otras industrias, también se tarda años en tener un buen vino, y tres años en generar un novillo, o cinco años generar un abogado!!

Por otra parte, no todo el stock de viviendas está en el mercado en un momento dado, sólo unas pocas. Entonces, lo que es fijo en el corto plazo es el stock de viviendas, pero no la oferta. Cuando el precio sube bien puede haber gente que ahora se decide a vender y antes no pensaba hacerlo, otros que piensan que mejor venden allí y aprovechan el precio alto para comprar algo más grande en otra zona, gente que decide dejar de alquilar y poner a la venta, etc.

Asimismo, si bien la isla tiene una superficie limitada, no lo tiene tanto su “espacio”, por esa razón cuando hay una escasez de terrenos se construye hacia arriba, y Nueva York es un buen ejemplo de eso. O sea que estos altos precios serían un fuerte incentivo para construir nuevos edificios altos, pero el artículo señala que hay muchas normas que lo impiden, ya que prohíben la demolición de un edificio existente, o determinan que mantengan la fachada.

Vale la pena considerar un poco este último punto: esas normas restringen la oferta y, por lo tanto, contribuyen al aumento de los precios. Está claro que a todos nos gusta luego recorrer una ciudad y ver los edificios de otras épocas, pero no sé si somos conscientes de que hay un precio que se paga. Tal vez uno quiera pagarlo igual. Al mismo tiempo, es esto un ejemplo de cómo una regulación puede resultar expropiatoria: supongamos que he heredado un viejo edificio de mis padres; si se hace allí un edificio de 30 pisos el terreno del edificio vale, digamos, 3 millones de dólares. Ahora se aprueba una norma según la cual el edificio existente, una casa digamos, no se puede demoler porque es antigua.

Entiéndase bien, a mí también me gusta pasear por allí y ver esa casa, pero está claro que el dueño antes podía esperar 3 millones de dólares y ahora, tal vez, 300.000. La pregunta, que bien plantea el profesor Richard Epstein en su libro “Reglas simples para un mundo complejo”( http://www.amazon.es/Simple-Rules-Complex-Richard-Epstein/dp/0674808215 ), es, y esto es un buen punto para que discutan los futuros abogados, si no se trata de una “expropiación por utilidad pública” que debería ser indemnizada.

Es decir, todos los «usuarios» de esa vista, pagamos porque queremos que se mantenga, pero no le hacemos pagar por ello al propietario.

El artículo explica que la alta demanda proviene en muchos casos de ricos de todo el mundo que quieren vivir allí, y menciona otras causas:

“El impulso ascendente es también una respuesta a un sólido crecimiento del empleo en la ciudad de Nueva York en 2013, además también el efecto riqueza en relación con el mercado de valores y especialmente la percepción global que atrae inversores del mundo entero, como un destino seguro para sus inversiones. Comenta Schuff que «Manhattan es y seguirá siendo la capital de mundo, concentrando en sus escasos 59,5 km2 todos los atractivos de una ciudad sin igual. Los excedentes de liquidez de otras regiones siempre serán seducidos por una ciudad irrepetible, y que por lo mismo genera un mercado inmobiliario cuasi blindado».

Hay un par de cosas aquí que vale la pena destacar. La primera es “destino seguro” para sus inversiones, lo cual muestra la importancia del respeto a ciertas normas (derechos de propiedad, contratos), para que se produzca la inversión. La otra es en verdad, negativa: esa demanda puede ser también el resultado de una “burbuja”, que se menciona aquí como “excedentes de liquidez en otras regiones”, y uno debería agregar también en los Estados Unidos cuando menciona “efecto riqueza en relación con el mercado de valores”, ya que las bolsas sufren también los efectos de políticas monetarias expansivas que crean burbujas. Refiero para esto a un post anterior: https://bazar.ufm.edu/la-proxima-burbuja/