No hace ya falta destacar la importancia de tener una clara definición del derecho de propiedad, aunque sea a veces tan difícil alcanzar ese objetivo. Ese derecho de propiedad incluye la posesión de un bien y también la facultad de transferir ese derecho. Es el tema que tratan Simeon Djankov (London School of Economics), Edward L. Glaeser (Harvard), Valeria Perotti (Banco Mundial) y Andrei Shleifer (Harvard) en un paper titulado PROPERTY RIGHTS AND URBAN FORM; NATIONAL BUREAU OF ECONOMIC RESEARCH, Working Paper 28793: http://www.nber.org/papers/w28793; y cómo esa definición afecta a las ciudades.
Esto dicen en el resumen:
“¿Cómo se relacionan los diferentes elementos del conjunto estándar de derechos de propiedad, incluidos los de posesión y transferencia, ¿influyen en la forma de las ciudades? Este documento incorpora propiedad insegura derechos en un modelo estándar de precios y densidad de suelo urbano, y hace predicciones sobre inversión en tierra y propiedad, informalidad y eficiencia en el uso de la tierra. Nuestro empírico análisis vincula datos sobre instituciones para la titulación y transferencia de tierras con múltiples resultados urbanos, en 190 países. La evidencia es generalmente consistente con las predicciones del modelo, y más ampliamente con el enfoque de Demsetz (1967) sobre las instituciones de derechos de propiedad. De hecho, documentamos mejoras a nivel mundial en la calidad de las instituciones que facilitan la transferencia de propiedad a lo largo del tiempo.”
El elemento más básico en este paquete blackstoniano de derechos de propiedad es la posesión: el derecho a impedir que otros tomen o invadan la propiedad. Este derecho generalmente lo garantiza el gobierno, pero ocasionalmente por otros medios, como la autodefensa. El estado, por supuesto, también puede ser el usurpador o invasor de la propiedad. Escritores como Montesquieu (1748), Smith (1776), Olson (1965), North (1981), Barro (1990), DeLong y Shleifer (1993) y Acemoglu et al. (2001) reconoció el derecho al uso sin perturbaciones de la propiedad de uno como esencial para proteger la inversión y el desarrollo económico. En el contexto del desarrollo urbano, el derecho de posesión es fundamental para la calidad del parque de viviendas. Cuando el título es inseguro, los residentes invierten menos en tierra y vivienda, y aumenta la densidad urbana.
El derecho de transferencia era menos central para los economistas clásicos que el derecho de posesión lógicamente anterior, pero autores más recientes han enfatizado cómo la transferencia puede permitir que la propiedad sea vendida o alquilados a usuarios más eficientes o propietarios con acceso a capital (Barzel 1982, Ellickson 1993, Alchian 2008). DeSoto (2000) destaca el papel del suelo urbano como garantía potencial para los empresarios, y las hipotecas dependen de la transferencia condicional del suelo en caso de incumplimiento. El derecho de transmisión es lógicamente secundario al derecho de posesión, pero ambos pueden conformar aspectos de la forma urbana.
En una sociedad moderna, la protección de los derechos de propiedad, incluidos tanto la posesión como la transferencia, generalmente la brindan no solo los tribunales y la policía, sino también las instituciones administrativas, como las oficinas de registro de escrituras. Empíricamente, se ha prestado mucha atención a la eficacia de los tribunales y los reguladores en la protección de la propiedad privada, incluso en contextos entre países (p. ej., Djankov et al. 2003, La Porta et al. 2004, Behrer et al. 2021). Se sabe menos sobre el papel de las instituciones administrativas que realizan un seguimiento de la propiedad y su transferencia.”